Caparra confirmatoria e penitenziale: differenze e cosa fare se il contratto salta

Premessa

Stai per firmare un contratto (un preliminare di compravendita, una locazione, un accordo commerciale) e ti viene chiesto di versare una somma “a titolo di caparra”. Oppure l’hai già versata, l’altra parte non sta rispettando gli accordi, e vuoi capire quali sono i tuoi diritti.

La risposta dipende da come è qualificata la caparra nel contratto: confirmatoria o penitenziale. Due istituti disciplinati da norme diverse (art. 1385 e art. 1386 c.c.), con conseguenze operative opposte. Confonderli significa esporsi a sorprese: perdere denaro che si pensava garantito, o scoprire di non poter recedere come si credeva.

La caparra confirmatoria rafforza il vincolo contrattuale e tutela contro l’inadempimento. La caparra penitenziale consente di uscire dal contratto pagando un prezzo predeterminato. In assenza di una qualificazione espressa, la legge presume che la caparra sia confirmatoria.

Il presente contributo analizza le differenze tra i due istituti, quando conviene l’uno o l’altro, come formulare correttamente le clausole, e cosa fare quando il contratto non va come previsto.

Per chi sta valutando se e come recedere da un contratto già firmato, si veda la pagina dedicata al recesso contrattuale.

Caparra confirmatoria: funzione e conseguenze dell’inadempimento

La caparra confirmatoria è una somma che una parte consegna all’altra al momento della conclusione del contratto. Svolge una triplice funzione: conferma l’impegno, dimostrando la serietà dell’accordo; funziona come anticipo, imputandosi al prezzo se il contratto viene eseguito; garantisce contro l’inadempimento, predeterminando le conseguenze economiche in caso di violazione.

In una compravendita da 200.000 euro con caparra di 20.000, al rogito il saldo sarà di 180.000. Ma se una delle parti non adempie, scattano le conseguenze previste dall’art. 1385 c.c.: se inadempiente è chi ha versato la caparra, l’altra parte può trattenerla senza dover dimostrare l’entità del danno; se inadempiente è chi l’ha ricevuta, deve restituire il doppio.

Questo meccanismo predetermina il risarcimento, evita discussioni sulla quantificazione del danno, e consente di chiudere rapidamente il rapporto.

L’alternativa: esecuzione forzata o risarcimento ordinario

La parte non inadempiente può scegliere di rinunciare alla caparra e agire per l’esecuzione forzata del contratto (ottenere la prestazione dovuta) oppure per la risoluzione con risarcimento del danno secondo le regole ordinarie. In questo secondo caso, dovrà provare il danno effettivamente subito, che potrebbe essere superiore o inferiore alla caparra. I tempi, però, si allungano, e in alcuni casi un accordo in mediazione può risultare più vantaggioso di un giudizio lungo e incerto.

La scelta è strategica. Se la caparra copre ragionevolmente il danno, conviene avvalersene e chiudere. Se il danno reale è molto superiore, può valere la pena rinunciare alla caparra e chiedere di più.

Caparra penitenziale: il corrispettivo per il diritto di recesso

La caparra penitenziale ha una funzione diversa. È il corrispettivo per il diritto di recedere dal contratto.

Quando il contratto prevede espressamente che una o entrambe le parti possano recedere, la caparra penitenziale stabilisce il costo di quella facoltà:

• Se recede chi ha versato la caparra: perde la somma

• Se recede chi ha ricevuto la caparra: deve restituire il doppio

Chi recede esercita un diritto previsto dal contratto. La controparte che subisce il recesso non può chiedere l’esecuzione forzata né un risarcimento ulteriore. La caparra esaurisce ogni pretesa.

Questo rende la caparra penitenziale uno strumento di flessibilità contrattuale: definisce in anticipo il costo massimo di un eventuale ripensamento, senza strascichi né contenziosi sulla quantificazione del danno.

Le differenze operative

Quando il contratto non specifica: la presunzione di legge

Il contratto parla genericamente di “caparra” senza qualificarla. Quale disciplina si applica?

La regola è netta: in assenza di un’espressa previsione del diritto di recesso, la caparra si presume confirmatoria. L’art. 1386 c.c. si applica solo quando il contratto attribuisce esplicitamente la facoltà di recedere.

Chi ha versato una “caparra” pensando di potersi ritirare perdendo solo quella somma, ma il contratto non prevede il recesso, si trova in una situazione diversa da quella immaginata. L’altra parte può trattenere la caparra, ma può anche decidere di chiedere l’esecuzione forzata o un risarcimento maggiore.

La qualificazione della caparra può essere modificata solo con un accordo scritto che preveda espressamente il diritto di recesso.

Esempi pratici: come si scrivono le clausole

Clausola di caparra confirmatoria

Contesto: preliminare di compravendita immobiliare, prezzo 200.000 euro.

“Il promissario acquirente versa al promittente venditore, che accetta e quietanza, la somma di Euro 20.000,00 a titolo di caparra confirmatoria ai sensi dell’art. 1385 c.c. Tale somma sarà imputata al prezzo al momento del rogito. In caso di inadempimento del promissario acquirente, il promittente venditore avrà diritto di trattenere la caparra. In caso di inadempimento del promittente venditore, il promissario acquirente avrà diritto di esigere il doppio della caparra versata, salva in entrambi i casi la facoltà di agire per l’esecuzione o la risoluzione del contratto con risarcimento del danno ai sensi dell’art. 1385, comma 3, c.c.”

Questa formulazione specifica la funzione (confirmatoria), il riferimento normativo, le conseguenze dell’inadempimento per entrambe le parti, e richiama espressamente l’alternativa dell’esecuzione forzata.

Clausola di caparra penitenziale unilaterale

Contesto: contratto di locazione commerciale con diritto di recesso per il conduttore.

“Il conduttore si riserva la facoltà di recedere dal presente contratto con preavviso di 30 giorni, da comunicarsi mediante PEC o raccomandata A/R. A fronte di tale facoltà, il conduttore versa al locatore la somma di Euro 3.000,00 a titolo di caparra penitenziale ai sensi dell’art. 1386 c.c. In caso di esercizio del recesso, la caparra resterà acquisita al locatore quale corrispettivo. In caso di mancato esercizio del recesso, la caparra sarà restituita alla scadenza naturale del contratto.”

La caparra è espressamente collegata al diritto di recesso. Solo il conduttore può recedere; se lo fa, perde la caparra.

Clausola di caparra penitenziale bilaterale

Contesto: preliminare con diritto di recesso per entrambe le parti entro una certa data.

“Il promissario acquirente versa al promittente venditore la somma di Euro 15.000,00 a titolo di caparra penitenziale ai sensi dell’art. 1386 c.c. Ciascuna parte potrà recedere dal presente contratto entro e non oltre il [data], mediante comunicazione scritta. Se recede il promissario acquirente, la caparra resterà acquisita al promittente venditore. Se recede il promittente venditore, questi dovrà restituire il doppio della caparra. Decorso il termine senza esercizio del recesso, la caparra verrà imputata al prezzo.”

Entrambe le parti possono uscire, ma entro un termine. Dopo quella data, il contratto vincola.

Quando scegliere l’una o l’altra

La caparra confirmatoria è lo strumento tipico delle compravendite immobiliari e delle operazioni in cui entrambe le parti hanno forte interesse a concludere. Rafforza il vincolo, scoraggia i ripensamenti, e mantiene aperta la possibilità di chiedere l’esecuzione forzata o un risarcimento superiore alla caparra stessa. Il venditore vuole essere sicuro che l’acquirente non si ritiri; l’acquirente vuole essere sicuro che l’immobile non venga venduto ad altri.

La caparra penitenziale è preferibile quando serve flessibilità. L’operazione ha elementi di incertezza (un finanziamento da ottenere, verifiche tecniche da completare, autorizzazioni pendenti) e nessuna delle parti vuole trovarsi vincolata senza via d’uscita. Definisce in anticipo il costo massimo di un eventuale ripensamento, senza strascichi.

È utile nei contratti commerciali, nelle locazioni con facoltà di recesso anticipato, nei preliminari esplorativi dove le parti vogliono riservarsi margine di manovra.

Aspetti fiscali

Caparra confirmatoria nel preliminare

Quando il preliminare viene registrato (obbligatorio per gli immobili), la caparra confirmatoria sconta l’imposta di registro dello 0,50%. Se il contratto definitivo si conclude, questa imposta viene scomputata da quella dovuta per il rogito.

Caparra penitenziale incamerata

Se una parte recede e l’altra trattiene la caparra, la tassazione della somma incamerata è oggetto di interpretazioni contrastanti.

L’orientamento giurisprudenziale più recente (Cass. n. 27129/2019) tende a escludere la tassazione IRPEF: la caparra trattenuta non costituisce reddito né plusvalenza. L’Agenzia delle Entrate, tuttavia, non sempre si allinea a questa lettura.

In caso di importi significativi, è opportuno verificare il trattamento fiscale applicabile prima di incamerare la somma.

Errori frequenti

Confondere le due caparre. Chi versa una caparra confirmatoria pensando di poter recedere liberamente scopre, al momento di ritirarsi, che l’altra parte può pretendere molto di più della somma versata.

Clausole non coordinate. Contratto che prevede una “caparra” in un articolo e una “facoltà di recesso” in un altro, senza collegarli. Risultato: incertezza sulla disciplina applicabile. In caso di lite, decide il giudice.

Mancata diffida formale. Se l’altra parte non adempie e si vuole trattenere la caparra o esigerne il doppio, è necessario comunicarlo formalmente: diffida scritta, dichiarazione di volersi avvalere della caparra, messa in mora. Il silenzio non basta.

Termini di prescrizione. Chi decide di rinunciare alla caparra e chiedere l’esecuzione forzata o il risarcimento ordinario deve rispettare i termini di legge. Per i preliminari di immobili, l’azione ex art. 2932 c.c. si prescrive in dieci anni.

Importo sproporzionato. Una caparra troppo bassa non scoraggia l’inadempimento. Una caparra troppo alta può essere contestata come sproporzionata, specialmente nei contratti con consumatori. La prassi nelle compravendite immobiliari oscilla tra il 10% e il 20% del prezzo.

Domande frequenti

Se il contratto salta per cause esterne (es. mutuo non concesso), chi perde la caparra?

Dipende dalla formulazione del contratto. Se il mancato ottenimento del mutuo è previsto come condizione sospensiva, il contratto non si perfeziona e la caparra va restituita. Se invece il contratto non prevede nulla al riguardo, il mancato pagamento del prezzo costituisce inadempimento dell’acquirente, con le conseguenze della caparra confirmatoria.

La caparra può essere ridotta dal giudice se eccessiva?

Per la caparra confirmatoria, la giurisprudenza prevalente esclude la riducibilità — a differenza della clausola penale. Per la caparra penitenziale, la questione è discussa. Importi manifestamente sproporzionati possono comunque essere contestati sotto altri profili (vessatorietà, abuso del diritto).

Caparra e acconto sono la stessa cosa?

No. L’acconto è un semplice anticipo sul prezzo, senza funzione di garanzia. Se il contratto non si conclude, l’acconto va restituito (salvo il risarcimento del danno, da provare). La caparra confirmatoria, invece, può essere trattenuta automaticamente in caso di inadempimento. La qualificazione dipende dalle parole usate nel contratto.

È possibile trasformare una caparra confirmatoria in penitenziale?

Sì, con un accordo scritto che modifichi il contratto originario. Il nuovo accordo deve prevedere espressamente il diritto di recesso e qualificare la caparra come penitenziale ai sensi dell’art. 1386 c.c.

In chiusura

La differenza tra caparra confirmatoria e penitenziale determina cosa succede quando il contratto non va come previsto. Chi versa una caparra deve sapere se sta garantendo l’adempimento o pagando per la possibilità di uscire. Chi la riceve deve sapere se potrà trattenerla e basta, o se potrà chiedere di più.

La regola pratica: leggere la clausola prima di firmare. Se prevede il recesso, la caparra è penitenziale. Se non lo prevede, è confirmatoria — con tutto ciò che ne consegue.

Per una verifica della propria situazione, è possibile richiedere una consulenza allo Studio Legale.

Disclaimer: Il presente contributo ha carattere informativo e NON costituisce parere legale. Per una valutazione del caso concreto si raccomanda di rivolgersi a un avvocato.