Locazioni brevi e finalità turistiche: indicazioni pratiche per un contratto efficace

Premessa

Nell’ambito delle locazioni immobiliari ad uso abitativo, le locazioni brevi si distinguono per alcune peculiarità strutturali, che, se non correttamente disciplinate, espongono il locatore a responsabilità contrattuali, fiscali e amministrative. A differenza dei contratti di locazione ordinari, infatti, le locazioni brevi:

• Non superano i trenta giorni di durata, anche non consecutivi;
• Non richiedono registrazione obbligatoria all’Agenzia delle Entrate (salvo eccezioni);
• Sono soggette a una normativa fiscale e informativa autonoma;
• Spesso si realizzano mediante piattaforme digitali che introducono condizioni ulteriori (es. Airbnb, Booking, ecc.).

Il presente contributo intende fornire un quadro operativo, tecnicamente fondato, delle cautele contrattuali che si raccomanda di adottare nella redazione di un contratto di locazione breve a fini turistici.

Inquadramento normativo generale

La disciplina generale della locazione è contenuta negli articoli 1571 e seguenti del Codice Civile, approvato con R.D. 16 marzo 1942, n. 262. La locazione breve è definita, dal punto di vista fiscale, all’art. 4 del D.L. 24 aprile 2017, n. 50, come quel contratto avente ad oggetto un immobile abitativo, stipulato da persone fisiche al di fuori dell’attività d’impresa, per una durata non superiore a trenta giorni, anche cumulativi nell’anno.

In tal caso, non sussiste l’obbligo di registrazione, salvo proroghe o pluralità sistematiche; si applica la cedolare secca al 21%, salvo opzione per l’IRPEF ordinaria; e si può ricorrere all’intermediazione di portali telematici, i quali, se incassano il canone per conto del locatore, assumono obblighi sostitutivi (ritenuta, comunicazioni fiscali, ecc.).

Una gestione continuativa e organizzata, anche se al di sotto dei trenta giorni, può comportare la riqualificazione in attività imprenditoriale, con apertura di partita IVA e soggezione agli adempimenti del caso.

Destinazione d’uso: esclusivamente turistica

Per evitare che il contratto venga riqualificato come locazione abitativa ordinaria, è essenziale specificare che l’immobile è concesso esclusivamente per finalità turistiche, in conformità alla nozione contenuta nel Codice del Turismo (art. 53 del D.Lgs. 23 maggio 2011, n. 79.

Clausola suggerita:

“Il conduttore dichiara che l’unità immobiliare viene concessa per esigenze esclusivamente transitorie e turistiche, e si impegna a non eleggervi domicilio, residenza, né utilizzarla come dimora abituale.”

Recesso e cancellazione: disdette e no-Show

È opportuno distinguere la disdetta anticipata (comunicata prima di una certa data) dalla mancata presentazione (no-show), disciplinando entrambe le ipotesi. Tali clausole rientrano nella libertà contrattuale delle parti, purché non violino i limiti previsti dall’ordinamento

• Disdetta comunicata anticipatamente: è lecito prevedere che, se il conduttore recede entro un termine prefissato (es. 7 giorni prima dell’inizio), abbia diritto alla restituzione parziale o totale del canone, al netto di una penale fissa.

• No-show: si può contrattualmente stabilire che l’intero importo versato a titolo di caparra confirmatoria o canone non venga restituito, a titolo di penale convenzionale.

Queste previsioni trovano fondamento negli artt. 1373 e 1322 c.c., nel rispetto del principio di buona fede e proporzionalità.

Danni all’immobile e responsabilità del conduttore

Ai sensi dell’art. 1588 c.c. , il conduttore è responsabile per ogni danno causato all’immobile, salvo prova contraria. È quindi opportuno inserire una clausola che richiami l’obbligo di restituzione dello stato originario dell’immobile e delle pertinenze.

Il contratto dovrebbe vietare: – la sublocazione (art. 1594 c.c.); – l’organizzazione di feste ed eventi disturbanti; – l’utilizzo in contrasto con le regole condominiali.

L’inadempimento può essere sanzionato con la risoluzione del contratto, ai sensi dell’art. 1456 c.c.

Deposito cauzionale: entità e restituzione

L’inserimento di clausole comportamentali è particolarmente importante nelle locazioni turistiche.

“Il conduttore è tenuto a custodire con diligenza l’immobile e a risarcire ogni danno arrecato, ai sensi dell’art. 1588 c.c., sia direttamente, sia per fatto di soggetti da lui introdotti.”

Non esiste un criterio legale obbligatorio sull’entità del deposito cauzionale: esso va determinato in proporzione al valore dell’immobile, alla durata della locazione e al rischio potenziale di danneggiamento.

In linea generale, per soggiorni brevi di 2–14 giorni, la cauzione è spesso pari al 20–30% del corrispettivo pattuito; per contratti mensili, si considera proporzionata una mensilità intera.

L’importo potrà essere trattenuto solo in presenza di danni documentati, ad esempio tramite verbali, fotografie o perizie. È opportuno specificare i termini di restituzione, indicandoli, ad esempio, in 10 giorni lavorativi dalla conclusione del soggiorno.

Registrazione e imposta di soggiorno

Anche se la registrazione all’Agenzia delle Entrate non è obbligatoria per i contratti inferiori a trenta giorni (D.P.R. 131/1986, art. 3, comma 2), questa può divenire necessaria se i soggiorni si ripetono con lo stesso conduttore, se vi sono proroghe contrattuali, o se la gestione assume un profilo sistematico.

Nel contratto andrà inoltre specificato se la tassa di soggiorno comunale è inclusa nel canone oppure da versare separatamente, indicando, ove possibile, il riferimento alla delibera comunale applicabile..

Se la normativa comunale prevede l’imposta di soggiorno, il locatore è tenuto a:

• Raccogliere la somma;
• Versarla al Comune;
• Conservare idonea documentazione.

Le modalità sono generalmente stabilite da regolamenti o delibere comunali (consultabili presso il sito istituzionale del Comune interessato).

Obbligo di comunicazione degli ospiti

L’art. 109 del Testo Unico delle Leggi di Pubblica Sicurezza (R.D. 18 giugno 1931, n. 773) impone al locatore la comunicazione, entro 24 ore dall’arrivo, delle generalità degli ospiti alla Questura tramite il portale Alloggiati Web.

Tale adempimento è necessario anche per soggiorni di una sola notte. La mancata comunicazione, anche per mero errore, può integrare un illecito penale. Si consiglia di subordinare la consegna delle chiavi alla ricezione preventiva dei documenti identificativi degli ospiti.

Tutela contro recensioni lesive (Airbnb)

La pubblicazione di recensioni false, tendenziose o lesive dell’onorabilità del locatore costituisce un rischio concreto nelle locazioni gestite tramite piattaforme digitali. In molti casi, un singolo commento negativo, se infondato o sproporzionato, può determinare una riduzione significativa della visibilità dell’annuncio e, conseguentemente, della redditività dell’attività.

La piattaforma Airbnb consente agli host di inserire condizioni contrattuali supplementari, purché queste siano rese note al potenziale ospite prima della prenotazione e non risultino in contrasto con le policy generali del servizio. In particolare, tali condizioni non possono limitare diritti fondamentali del consumatore, né eludere obblighi imposti dalla normativa vigente.

È quindi possibile — e consigliabile — includere nel contratto una clausola di protezione reputazionale, che richiami il dovere di buona fede contrattuale e vieti la diffusione di dichiarazioni non veritiere o oggettivamente denigratorie. Una formulazione efficace può essere la seguente:

“Le parti riconoscono che eventuali recensioni pubblicate online devono corrispondere a verità e fondarsi su esperienze effettivamente maturate durante il soggiorno. In caso di contenuti falsi, diffamatori o tali da ledere ingiustamente la reputazione del locatore, questi si riserva il diritto di agire in giudizio per il risarcimento dei danni ex art. 2043 c.c.), sia di natura patrimoniale, sia all’immagine.”

In tal senso, la responsabilità civile da fatto illecito si configura qualora la pubblicazione di recensioni comporti una lesione ingiustificata dell’altrui reputazione professionale, con conseguente diritto al risarcimento. In sede giudiziale, sarà onere del locatore dimostrare la falsità delle affermazioni e il nesso causale tra la recensione e il danno subito (es. calo delle prenotazioni, declassamento dell’annuncio, perdita di visibilità sulla piattaforma).

In chiusura

Un contratto di locazione breve ben strutturato, redatto secondo criteri giuridici chiari e coerenti, costituisce lo strumento primario per prevenire contenziosi, disciplinare i rapporti tra le parti e tutelare il locatore sotto il profilo patrimoniale, reputazionale e fiscale. L’adozione di clausole specifiche, riferimenti normativi espressi e cautele pratiche consente di esercitare l’attività locativa in piena sicurezza.

Disclaimer: Il presente testo ha carattere meramente informativo. Per una consulenza specifica e conforme al caso concreto si raccomanda di rivolgersi a un avvocato regolarmente iscritto all’Ordine professionale.